来科普一下关于EB-5资金退出的基本知识。
目前市场上一种常见的项目退出方式是再融资，其基本原理就是用项目方从银行或其他渠道获得新的贷款或者投资，并将部分新钱用于偿还EB-5的资金部分。在EB5的世界里，这类项目主要以酒店、出租公寓、工厂为主。
想要成功再融资，lender一般会考察以下几个方面：
1.再融资的前提是项目需要完工。
2.LTV，即贷款价值比。这个考察的是完工后地产的总价值。
3.DSCR， 即偿债保障比率。这个考察的是企业运营现金流。
4.项目方过往历史、目前债务、担保人（guarantor）情况、其他资产抵押情况等。
由多个维度综合考虑后，lender会提供新的一笔资金。
一个例子：假设项目完工后价值为1亿，那么通过再融资，理论上讲这个项目是可能再融资到6000万左右（一般银行的LTV比例大概是50%到70%）。
整个退出过程大概如下：
1.一般情况下，再融资都是通过银行完成，这时抵押品的归属权将进行转移，抵押品现在归属于这家提供再融资资金的银行。
2.Borrower根据还款顺序偿还每位债权人，从高级贷款开始直到股权。偿还比例一般会提前规定好（一般都是先归还即将到期的比例）。
3.假设项目中EB-5资金为价值2400万，处于第一偿还顺位且是高级贷款（前面没有其他更优先的债务），那么Borrower会从6000万中取出2400万优先偿还。
4.假设项目中EB-5资金处于次级位置，那么Borrower会需要抽出更多的金额才能覆盖到整个还款池。 再融资会受到市场利率的影响，利率高的时候再融资成本变高，难度变大。不过这可能对3-5年后退出的项目有利，因为那个时候的利率应该是会比现在低的。
总结Refinance作为退出方式的几个重点：
1.项目完工是前提条件。
2.EB-5资金的位置越优先越好。
3. EB-5资金的比例越低越好。
4. 市场利率影响退出难度。