在房地产投资领域,“资本结构 ”指的是所有金融债权(或资金源)的层次结构。它显示了每种类型的投资在风险、回报和支付优先级方面的位置。
1.资本结构的层次

第一级别:高级贷款 (Senior Debt)
描述:以房产/主要资产作为抵押。
优先支付:高级贷款债权人对现金流拥有第一索偿权。
风险/回报概况:风险最低;通常回报率最低,因为优先级债务的偿还优先于其他层级。
第二级别:夹层债务 (Mezzanine Debt)
描述:优先于优先债务但次于股权的一层融资。
优先支付:在高级贷款债权人获得全额还款后获得利息。
风险/回报概况:风险高于优先债务,通常利率更高,有时包含股权参与部分。
第三级别:优先股 (Preferred Equity)
描述:优先股在支付计划中排在普通股之前。优先股持有人通常拥有特定的支付权利,但不像债务持有人那样受到保护。
优先支付:优先股在普通股之前,但所有债务支付之后。
风险/回报概况:风险高于夹层债务,但低于普通股。回报高于夹层贷款,但通常低于普通股的潜在回报。
第四级别:普通股 (Senior Debt)
描述:财产的“所有者”权益。普通股投资者在所有其他层级获得偿付后分享任何收益。
优先支付:最后获得分配。
风险/回报概况:风险最高,因为只有在偿还所有债务和优先级权益后才会获得偿付。如果投资表现良好,潜在回报也可能最高。
2.资本结构与安全性的关系
从大方向来看,所有资本可分为两大类:债务和股权。在这两大类中,还可以进一步细分,每个层级都有不同的优先级。典型的资本结构通常表现为垂直结构或金字塔结构:最底层的高级贷款(第一优先级,风险最低),然后是夹层债务,然后是优先股,最顶层是普通股。债权人拥有现金流或抵押品,因此更安全,但回报有限;较高层风险更高,但潜在回报更高。
并非所有投资都使用所有层级——一些简单的项目可能只有高级贷款和普通股,而更复杂或杠杆率更高的交易则可能包含夹层融资或优先股权,以弥补资金缺口。具体构成取决于项目的融资需求。
3. 资本结构与EB-5项目的关系
对于绝大多数区域中心的EB-5投资移民项目,其实质是将EB-5资金投入项目资本结构的某一层级。这些资金被用于创造就业,从而帮助申请人获得绿卡。
4. 哪种资金结构能够最大化确保EB-5投资人的本金安全?
从资金安全的角度看,EB-5的资金安全与其他房地产投资无异,最大化能够保障投资人资金安全的投资结构为高级贷款。
它具有最高的优先级——这意味着优先贷款人首先从现金流中获得偿付,并且在清算时,他们首先从收益中获得偿付。高级贷款债务通常以房产作为抵押,一旦发生违约,高级贷款债权人有权拍卖抵押品。
从控制权角度来看,高级贷款债权人并不参与日常决策,但在不利情况下拥有重大控制权:如果项目方无法偿还债务,高级贷款债权人可以接管项目所有权并对项目产权进行拍卖。