在房地产投资领域，“资本结构 ”指的是所有金融债权（或资金源）的层次结构。它显示了每种类型的投资在风险、回报和支付优先级方面的位置。
1.资本结构的层次
第一级别：高级贷款 (Senior Debt)
描述：以房产/主要资产作为抵押。
优先支付：高级贷款债权人对现金流拥有第一索偿权。
风险/回报概况：风险最低；通常回报率最低，因为优先级债务的偿还优先于其他层级。
第二级别：夹层债务 (Mezzanine Debt)
描述：优先于优先债务但次于股权的一层融资。
优先支付：在高级贷款债权人获得全额还款后获得利息。
风险/回报概况：风险高于优先债务，通常利率更高，有时包含股权参与部分。
第三级别：优先股 (Preferred Equity)
描述：优先股在支付计划中排在普通股之前。优先股持有人通常拥有特定的支付权利，但不像债务持有人那样受到保护。
优先支付：优先股在普通股之前，但所有债务支付之后。
风险/回报概况：风险高于夹层债务，但低于普通股。回报高于夹层贷款，但通常低于普通股的潜在回报。
第四级别：普通股 （Senior Debt）
描述：财产的“所有者”权益。普通股投资者在所有其他层级获得偿付后分享任何收益。
优先支付：最后获得分配。
风险/回报概况：风险最高，因为只有在偿还所有债务和优先级权益后才会获得偿付。如果投资表现良好，潜在回报也可能最高。
2.资本结构与安全性的关系
从大方向来看，所有资本可分为两大类：债务和股权。在这两大类中，还可以进一步细分，每个层级都有不同的优先级。典型的资本结构通常表现为垂直结构或金字塔结构：最底层的高级贷款（第一优先级，风险最低），然后是夹层债务，然后是优先股，最顶层是普通股。债权人拥有现金流或抵押品，因此更安全，但回报有限；较高层风险更高，但潜在回报更高。
并非所有投资都使用所有层级——一些简单的项目可能只有高级贷款和普通股，而更复杂或杠杆率更高的交易则可能包含夹层融资或优先股权，以弥补资金缺口。具体构成取决于项目的融资需求。
3. 资本结构与EB-5项目的关系
对于绝大多数区域中心的EB-5投资移民项目，其实质是将EB-5资金投入项目资本结构的某一层级。这些资金被用于创造就业，从而帮助申请人获得绿卡。
4. 哪种资金结构能够最大化确保EB-5投资人的本金安全？
从资金安全的角度看，EB-5的资金安全与其他房地产投资无异，最大化能够保障投资人资金安全的投资结构为高级贷款。
它具有最高的优先级——这意味着优先贷款人首先从现金流中获得偿付，并且在清算时，他们首先从收益中获得偿付。高级贷款债务通常以房产作为抵押，一旦发生违约，高级贷款债权人有权拍卖抵押品。
从控制权角度来看，高级贷款债权人并不参与日常决策，但在不利情况下拥有重大控制权：如果项目方无法偿还债务，高级贷款债权人可以接管项目所有权并对项目产权进行拍卖。